Habitat individuel en transitions

Un questionnaire a été diffusé en amont de la journée aux participants (61 répondants). Il montre que ces derniers sont aussi sensibles aux arguments de la maison individuelle : près des 2/3 des répondants déclarent vivre dans ce type de logement, à la campagne comme en ville. Résultat intéressant qui tempère l’association systématique entre maison, campagne et voiture individuelle. En effet, beaucoup de participants vivant en maison répondent également ne pas avoir besoin de leur voiture au quotidien. Enfin, à la question « que préférez-vous dans votre logement », les habitants de maison individuelle du Club plébiscitent majoritairement sa localisation et son extérieur.

Les dessins animés de notre enfance mettent en avant la surreprésentation de la maison individuelle isolée à la campagne ou du lotissement dans ces supports destinés aux enfants et adolescents, participant d’une construction sociale dès le plus jeune âge d’un l’idéal de l’habitat : grand, aéré, sans vis-à-vis, protecteur et sans contraintes. En effet, dans les dessins animés, les contraintes liées à l’éloignement et aux déplacements n’existent pas : si la plupart des activités intéressantes se trouvent hors de la maison, les scènes de voiture sont souvent absentes. D’autres subterfuges consistent à créer le surnaturel au sein de la maison ou remonter le temps pour la rendre intéressante.

Le but de ce détour par le dessin animé n’est pas d’opposer ville et campagne, maison et appartement mais de poser le fait que l’habitat n’échappe pas aux constructions sociales. Afin de s’émanciper de ces dernières dans un but de transition écologique, une piste intéressante repose sur l’étude du besoin des habitants : comment conjuguer le besoin d’extérieur et de calme, de sécurité avec la possibilité d’utiliser des équipements (piscine, barbecue, potager, …) qui font aussi partie de la vie quotidienne mais dont nous avons peu à peu oublié l’aspect collectif.

Au sein des familles françaises, le rêve de résider dans un pavillon avec jardin existe depuis longtemps (XIXe siècle, voire avant). Le pavillon seul au milieu d’une parcelle (sans mitoyenneté), et qui permet de faire « le tour du propriétaire », est privilégié par les ménages. Les derniers sondages confirment ce constat avéré depuis 1947, date des premières enquêtes de la statistique publique :

• Les Français se montrent profondément attachés à l’habitat individuel : pour 79 % d’entre eux, la maison est le logement idéal. Cette aspiration existe dans toutes les catégories de population, mais davantage encore chez les ménages employés et ouvriers (81 %) que chez les cadres (73 %) - Sondage réalisé par l'institut Kantar Public pour la Fabrique de la cité (juin 2022)
• 84% des Français préfèreraient vivre en maison individuelle en 2023 - Sondage IFOP pour la Fédération Française des Constructeurs de Maisons individuelles
  (mars 2023)

Sur plus de 35,6 millions de logements en France métropolitaine, 56 % sont des logements individuels, soit 20 millions au total.

Mais la préférence pour une maison individuelle est conjuguée à l'ardente aspiration d'accéder à la propriété. Sur les 30 millions de résidences principales, 57,4 % sont occupés par des propriétaires, soit plus de 17 millions de personnes. Et près de 80 % des ménages propriétaires habitent dans une maison individuelle, soit près de 14 millions de personnes.

Ce qui s’exprime dans le rêve d’une maison

• Besoin de liberté : ne pas être enfermé dans un immeuble collectif, ne pas être assujetti à un règlement de copropriété ;
• Désir de pouvoir aménager à sa guise l'intérieur de son pavillon, autrement dit de bénéficier d’une modularité de la maison ;
• Volonté de vivre entre soi, en famille, avec des occupations individuelles (piscine, barbecue, trampoline, jardin…) ;
• Maîtrise des distances avec son environnement social (isolement des voisins) et éloignement des nuisances ;
• Acquisition d'un statut résidentiel stable, sécurisé qui permet de constituer un patrimoine pour ses enfants ;
• Proximité avec la nature ;
• etc.

« Un habitat total pour un habitant total »

C’est la thèse développée dans le dernier ouvrage de Jean-Marc Stébé et Hervé Marchal, Le pavillon une passion française.

Depuis les confinements successifs, le pavillon est devenu un « habitat total » dans lequel son occupant peut exprimer, plus que dans tout autre type de logement, diverses facettes de son quotidien, tant la maison individuelle offre des accroches pour la réalisation de projets de vie. Le pavillon dispose d'une grande plasticité : le garage peut devenir un atelier, une salle de sport, un studio de musique ; il existe des possibilités d’aménager les combles ou un coin de télétravail ; la liberté de recevoir ses amis autour de la piscine par exemple existe.

Les habitants peuvent ainsi s’approprier le pavillon et ses espaces différenciés. Cela peut s’apparenter à un tournant anthropologique dans la façon de considérer l’habitat, car cela implique en retour de penser à un « habitant total » qui désire exprimer librement ses multiples identités au cœur même de son pavillon.

Pavillon enchanté – Pavillon désenchanté

Tous les pavillons ne se valent pas, et les résidents sont loin de tous connaître les mêmes conditions de vie. Les auteurs identifient dans leur ouvrage neuf figures idéales-typiques du pavillon, enchantées ou désenchantées :

• Les classes supérieures ont accès à des pavillons prisés intégrés dans les flux et l’intensité de la vie urbaine ;
• Pour d’autres catégories sociales (populaires), le rêve pavillonnaire demande de nombreux sacrifices : éloignement en zone rurale et pré-urbaine, déplacement en voiture pour tous les actes du quotidien, travaux permanents pouvant créer des tensions dans le couple ou du découragement, sentiment d’abandon…

Maison individuelle et développement durable

Si la loi Climat et résilience réinterroge la place de l’habitat individuel, il serait stérile d’opposer le pavillonnaire au logement collectif. En effet, il existe de nombreuses solutions pour faire cohabiter ces deux modes d’habiter et notamment au regard des différentes formes que peut prendre l’habitat individuel. Certains lotissements permettent d'atteindre 50 à 60 logements à l'hectare, chiffres supérieurs à certaines opérations de logements collectifs.

Pour faire face aux enjeux écologiques et climatiques, le modèle du pavillon va devoir évoluer, se renouveler et se densifier. Dans ce contexte, des points de vigilances doivent être considérés, concernant notamment :

• Intérêt climatique des jardins ;
• Dans une étude datant de juin 2023, l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), considère même que face aux changements climatiques, le tissu pavillonnaire, dont les sols sont moins imperméabilisés, peut jouer, sous certaines conditions, un rôle spécifique dans l’adaptation du territoire du Grand-Paris aux épisodes caniculaires, aux pluies plus fortes et aux sécheresses plus longues, à la disparition de la biodiversité. Ces faubourgs occupent 18 % du territoire du Grand Paris dont la moitié est végétalisée ;
• Proximité spatiale : la densité réinterroge la distance physique que chaque propriétaire tente d’instaurer avec ses voisins, et peut remettre en cause les bonnes relations de voisinage ;
• Insertion paysagère des projets les uns par rapport aux autres : elle est essentielle pour une bonne acceptabilité du voisinage, pour maintenir une vue, un ensoleillement optimal ;
• Impact sur la valeur du bien avant/après densification.

Comment faire évoluer le modèle pour répondre aux besoins des habitants ?

• Penser ou repenser les politiques publiques d'accompagnement. 
• S’interroger sur la pertinence des nouveaux projets de construction au regard de leur localisation, de leur impact sur l’attractivité d’une commune… afin de ne pas produire du « désenchantement »
• Impulser la prise de conscience écologique dès à présent par l’éducation et la pédagogie. En effet, plusieurs générations seront nécessaires pour intégrer les nouveaux modèles d’habiter. Si le discours écologique se diffuse, il parle davantage aux jeunes, aux populations diplômées avec un capital économique confortable. Chez ces cibles, les enquêtes montrent dès à présent des évolutions dans les besoins : taille de jardin plus petite, proximité de la centralité urbaine.
• Expérimenter les biens communs dans les zones pavillonnaires

Retour de la salle

Héritage de politiques publiques d'Etat depuis une cinquantaine d’années.

En Espagne, le logement collectif est beaucoup plus présent qu’en France et la culture de la maison individuelle n’est pas aussi développée. En Allemagne, la question de l'accession à la propriété est moins prégnante qu’en France.

Si les pouvoirs publics ont mené des politiques en faveur des logements collectifs, ils ont également soutenu le développement du modèle pavillonnaire et donc contribuer à ce « désir de la maison individuelle ».

Ce document opérationnel permet d’appréhender l’importance de la conception et de la programmation des projets, dans le contexte de sobriété foncière et de transition des modèles résidentiels. Il aborde à la fois les fondements de l’approche « consommer moins et consommer mieux » et propose 3 volets de critères d’évaluation d’opérations de logements exemplaires tant en extension qu’en requalification :

• Bien chez soi : comment apporter des réponses aux besoins essentiels des habitants ?
• Bien avec la planète : comment prendre en compte les enjeux environnementaux et comment construire autrement ?
• Bien avec les autres : comment l’opération répond-elle à son environnement territorial ?

Toutes les opérations présentées dans le cahier ne répondent pas à l’ensemble des critères, il s’agit bien de poser un cadre de lecture afin d’objectiver ce qui fait la qualité des projets et de tenir compte des attendus des usagers.

Illustration par l’exemple du Hameau des Chaumes à Grignols (33) : les deux nouveaux îlots bâtis et la construction existante encadrent un espace collectif paysager généreux qui accueille des jeux pour enfants et des mobiliers qui invitent au partage. L’ensemble permet d’optimiser fortement le foncier consommé (14 logements sur un demi-hectare environ), montrant qu’il est possible de concilier la densité et le maintien d’espaces extérieurs dans un contexte rural.

Principaux échanges avec la salle

Multifonctionnalités des sols : Aujourd’hui, il y a une certaine maturité dans la manière d’appréhender les opérations ou d’envisager les nouveaux modèles de faire la ville. Mais au-delà de la dimension « extension urbaine », la consommation d’espaces impacte la biodiversité et les fonctions climatiques, écologiques et hydriques des sols. Toutes ces dimensions doivent être prises en compte dans les réflexions.

Le projet se situe à Saint-André-Des-Eaux (22) à 10 kms au sud de Dinan. Cette opération répond à des enjeux de préservation du territoire, de redynamisation de la commune, et aux besoins résidentiels des ménages.

La municipalité souhaitait un projet plus intégré à l’environnement de la parcelle. Un collectif de jeunes habitants désirait se loger sur la commune et s’investir dans la vie locale. Ainsi, le projet de hameau léger a vu le jour en 2020 :

• Projet intégré au territoire avec l’implication de la collectivité
• 8 logements légers réversibles à faible impact en termes d’imperméabilisation sur un foncier communal vulnérable : préservation du cadre paysager, avis de l’architecte des bâtiments de France, …
• Logements adaptés aux besoins des habitants (position sur la parcelle, taille, espaces communs, …)
• Reprise du dernier commerce : café-épicerie-espace de coworking
• Volonté de rendre l’installation accessible financièrement avec un bail emphytéotique pour des jeunes ménages sur un territoire tendu

Principaux échanges avec la salle

Raccordement aux réseaux de ce type d’habitat

Angéline Broust, association Hameau légers, a précisé le cadre juridique. Les logements du Hameau léger du Placis sont considérés comme des « résidences démontables constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs » (Article R111-51 du code de l’urbanisme). Concernant les raccordements (assainissement, électricité, eau potable, …) la loi ALUR laisse la possibilité à ce type d’habitat d’être autonome en réseau. Le type de raccordement est un choix de la collectivité dans la démarche d’installation du projet qui va impacter le montant du bail.

A Périgueux  Opération BIMBY de Périgueux, la ville a initié une opération globale d’accompagnement des particuliers au BIMBY (Build In My BackYard) : l’aide à la conception et le suivi personnalisé des idées, projets puis travaux envisagés par les propriétaires (extension, surélévation, construction, …). Cela permet à la collectivité, via un opérateur d’un nouveau genre (Villes Vivantes), d’intervenir sur les fonciers privés des zones pavillonnaires et des secteurs de faubourgs, un tissu dense de maisons individuelles, pour un coût maîtrisé.

A Clermont-Ferrand, la ville expérimente un nouveau programme dénommé « BAMBA » (Beautiful And Made for You Built Area) : le quartier de la Grande Plaine accueille ainsi une centaine de « microlots » libres de constructeur mais vendus avec un accompagnement prodigué par Villes Vivantes. Les terrains sont découpés à la demande, sur mesure, et vendus aux habitants pour qu’ils puissent y bâtir leur maison à moindre coût avec les professionnels de leur choix, le coaching et le service d’aide à la conception proposé par Villes Vivantes. Il s’agit toujours de produire des maisons individuelles mais avec de la densité, de la mitoyenneté, de la mixité et des espaces publics pensés grâce aux habitants.

Ces expérimentations mettent en relief plusieurs conditions de réussite de la densification. Dans les deux cas précédents, le volontarisme de la puissance publique apparait comme un incontournable. Du côté de l’individu, l’une des principales vertus de la maison individuelle est que l’habitant est souvent l’auto-promoteur de son logement (c’est lui qui en assure la maîtrise d’ouvrage) ce qui permet de produire de l’habitat à un prix abordable, dans un contexte où le portefeuille des ménages est très contraint. Cet habitant « bâtisseur » est également une ressource incroyable pour adapter le logement aux besoins, à une esthétique et aux attendus de son quartier. Cela demande un travail fin, de dentelle car certaines opérations vont venir créer de la mitoyenneté avec les voisins, ce qui demande une faculté de conception, de coaching et de médiation. A cela s’ajoute le besoin de réfléchir très en amont à un ensemble de paramètres qui d’ordinaire sont assurés par différents acteurs (notaires, architectes, géomètres, avocats, …). C’est à ce travail multiple que Villes Vivantes s’attèle directement avec les habitants et au service du projet de territoire porté par la collectivité.

Pour découvrir les exemples de projets de particuliers accompagnés sur Périgueux et Clermont-Ferrand, contactez-nous à l’adresse suivante : foncier-urbanisme@nouvelle-aquitaine.fr

Principaux échanges avec la salle

La question du vivre-ensemble avec les voisins

La mitoyenneté, via une surélévation ou une extension, est le principal sujet de réticence des voisins. Comme dans beaucoup de processus, le travail de co-conception avec les habitants, leurs voisins, les services techniques et les collectivités est essentiel à la bonne réussite des projets, avec notamment un travail amont, un accompagnement personnalisé et des échanges réguliers.

Territoires des Possibles est une démarche citoyenne qui propose aux retraités d’exercer leur libre choix de lieux de vie dans l’avancée en âge.

La question du choix face à la binarité de l’offre d’habitat classique

Il y a 7 ans, l’association est partie du constat, toujours prégnant, qu’à un certain âge, la palette de choix en matière d’habitat était réduite du fait d’une offre assez binaire et ancrée dans l’imaginaire collectif : rester dans son pavillon individuel coûte-que-coûte ou alors être pris en charge en structure collective, pour un public pour lequel on a beaucoup « pensé pour ». Or dans l’ensemble, l’offre existante ne rencontre pas toujours l’adhésion des retraités quand on prend le temps de les écouter. Les espaces de concertation ont permis de comprendre qu’ils souhaitent ne pas avoir à choisir entre la liberté, l’autonomie, la tranquillité d’une part, et la convivialité, l’entraide, l’aventure humaine d’autre part. La question d’un apparent non-choix met en fait en lumière, par contraste, la volonté d’exister pleinement jusqu’à la fin de sa vie, y compris dans ses besoins complémentaires et donc d’un libre choix par désir et non plus simplement par contrainte ou par défaut.

En profondeur, la question du libre choix fait référence à d’autres besoins : celle de la bonne distance avec l’autre, en interrogeant la mitoyenneté et la configuration de la maison ; la bonne distance au niveau des usages, entre les moments passés ensemble ou séparément, qui nécessite d’avoir une attention particulière à l’individu et à la dynamique du groupe ; et également l’enjeu de la cooptation, qui sous-tend une culture commune et une reconnaissance réciproque de l’appartenance à cette culture commune.

La question du libre choix suppose également de laisser le plus de place possible aux futurs habitants potentiels dans la configuration des usages et le programme, puis l’aménagement interne. En effet, l’approche collaborative est une des grandes clés de l’appropriation des lieux, du projet et du respect de la liberté et du désir de chacun ; cela suppose là encore de cesser d’aborder la nécessité de trouver une solution pour cette catégorie de la population comme une contrainte, mais de davantage s’appuyer sur la dimension désirable de ces projets.

Enfin, elle rejoint le choix du mode de décision et celui du statut social aussi, en considérant que les retraités s’investissent dans le projet parce qu’ils représentent réellement une nouvelle manière de faire société.

L’habitat partagé : un habitat inclusif et participatif, qui reflète la culture d’un territoire

D’un point de vue juridique, la démarche d’habitat partagé de Territoires des possibles et d’Habitats des possibles relève de l’habitat inclusif, bien que, dans les faits, il emprunte toutes les méthodes et pratiques professionnelles de l’habitat participatif.

Sur chacun des 5 territoires sur lesquels l’association a des projets ouverts ou actifs, les cahiers des charges sont différents et s’opposent donc à un modèle normé ou standardisé.

Le projet de Lestiac-sur-Garonne, constitué de 8 espaces privatifs de 28 m² en moyenne pour 220 m² d’espaces partagés, donc prédominants, est ainsi dissemblable d’une autre opération, en Lot-et-Garonne, composée en moyenne de T2 privatifs de 42 m² et de 60 m² partagés, donc minoritaires. Entre ces 2 modèles, peuvent se développer de multiples variantes et manières d’aménager, qui reflètent finalement exactement la culture du territoire. Le seul point commun est la coexistence d’un espace entièrement privatif avec salle d’eau et kitchenette et d’espaces partagés qui ne sont pas impersonnels et constituent des espaces de la vie quotidienne dans la continuité des espaces privatifs.

Avec les futurs habitants, l’association travaille sur les enjeux de qualité architecturale, la qualité d’usages, l’ergonomie, la performance énergétique et l’accessibilité économique qui est une dimension indispensable.

Le projet de Lestiac-sur-Garonne

Habité depuis 1 an par 9 personnes retraitées, ce projet d’habitat partagé, situé à 25 kms de Bordeaux, a été conduit sous maîtrise d’ouvrage communale, dans un bâtiment communal issu d’une longue histoire collective : elle abritait l’ancienne école et l’ancienne mairie, puis les bureaux de la communauté de communes et de ses nombreux projets sociaux de territoire. De multiples ateliers architecturaux, doublés d’ateliers sociaux pour créer le collectif, ont été nécessaires pour définir le programme, consistant à la rénovation des bâtiments, reliés désormais par une nouvelle construction. Les cofinancements publics et privés ont été déterminants pour aboutir aux loyers maîtrisés entre 200€ et 450 €.

Témoignage de Michel Ducaule, habitant du projet de Lestiac-sur-Garonne, 81 ans : « On est comme une famille maintenant »

Après 1 an d’occupation, Michel Ducaule manifeste un grand enthousiasme pour ce type d’habitat, qu’il considère comme très approprié pour des personnes âgées, désormais seules mais valides et non désireuses de rejoindre un EHPAD. Chacun avec son « petit chez soi », ils peuvent préparer et partager leur repas dans la salle à manger et cuisine communes ou bien rester dans leurs appartements, et restent également libres de conserver leurs activités individuelles ou de se retrouver. Michel considère que c’est une nouvelle manière d’habiter, « comme dans une famille », qu’il s’agit de promouvoir et de développer.

La réduction de la consommation d’espaces et de l’artificialisation ainsi que la préservation des espaces naturels agricoles et forestiers viennent réinterroger les modèles de développement d’aujourd’hui pour repenser la manière d’aménager, de construire, d’habiter et de produire dans les territoires. Il s’agit d’une véritable révolution à opérer dans la construction de la ville et dans les formes urbaines. Consommer moins et consommer mieux !

La diminution de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers répond à de multiples enjeux environnementaux mais aussi économiques, sociaux, agricoles et patrimoniaux, … Il est nécessaire de les incarner dans les politiques régionales et locales.

Le SRADDET en vigueur prévoit un objectif de réduction de 50% de la consommation d’espaces naturels agricoles, forestiers à 2030. Pour répondre aux objectifs de la loi climat et résilience, la Région a lancé une modification sur son volet foncier qui intègre notamment un objectif intermédiaire de réduction de 50% du rythme de la consommation foncière sur la première période 2021-2031 par rapport aux 10 années précédentes.

Mais au-delà des objectifs quantitatifs, il est essentiel de travailler collectivement à des objectifs qualitatifs permettant de changer de modèle, de repenser nos manières d’aménager le territoire et déconstruire le paradigme « croissance = expansion urbaine ». Certes, le changement de modèle va nécessiter des moyens humains et financiers mais ce n’est rien comparé aux coûts indirects de l’étalement urbain (économiques, sociaux et financiers) et ceux engendrés par l’inaction et la non-anticipation des dérèglements climatiques. Il n’est donc plus possible de consommer du foncier au même rythme que par le passé.

Une des variables est de repenser les formes urbaines, afin qu’elles soient plus économes en foncier et aient moins d’incidences sur l’environnement, qu’il s’agisse des formes urbaines résidentielles, économiques mais également les équipements publics… .

Ce club s’attache plus spécifiquement à questionner l’habitat individuel. Il ne s’agit pas de l’interdire ou de le stigmatiser mais bien de l’adapter pour qu’il intègre les enjeux de transition environnementale et sociétale, tout en conservant les qualités d’usage qu’y recherchent les habitants (espaces extérieurs, besoin d’intimité …).

Pour répondre à ces enjeux, la Région met en avant dans son SARDDET plusieurs principes :

• Renouvellement urbain et compacité des enveloppes urbaines, pour limiter le morcellement des terres agricoles, naturelles et forestières et minimiser le linéaire de contact entre espaces urbains et espaces agricoles ;
• Confortement de l’armature de villes et de bourgs structurants, revitalisation des centres et lutte contre le mitage ;
• Densification ambitieuse, qualitative et adaptée au contexte ;
• Développement d’une offre d’habitat abordable et diversifiée, notamment logements sociaux visant la mixité sociale et générationnelle ;
• Garantie de capacité d’accueil de services, et d’équipements permettant de répondre aux besoins des habitants, ainsi que d’activité économique, tout en veillant à l’optimisation et à la mutualisation des espaces
• Intensification de la nature en ville ;
• Mobilisation des dents creuses (sauf espaces de nature en ville indispensables à la trame verte et bleue ou au rafraichissement d’un quartier très densément bâti) ;
• Mobilisation et optimisation des potentialités foncières résidentielles et économiques (friches, vacance, dents creuses, …) ;
• Recherche de mixité fonctionnelle et de multi-usage des espaces et bâtiments. La Région travaille par exemple à la multifonctionnalité de ses internats de lycée.

La communauté de communes du Thouarsais se trouve au nord des Deux-Sèvres. Elle regroupe 24 communes et compte environ 36 000 habitants.

• 20 000 habitants pour l’aire urbaine dont 15 000 pour la seule commune de Thouars
• 16 000 habitants sur le reste du territoire principalement rural

Territoire rural et très industriel, il est composé d’une importante population ouvrière avec un taux de chômage relativement faible (environ 5,5%).

Dès l’élaboration de son SCoT et son PLUi en 2020, la communauté de communes s’est fixé un objectif ambitieux de réduction d’au moins 50% de la consommation foncière liée à l’habitat et l’économie : Les échanges réguliers entre élus et la rédaction d’un projet de territoire commun ont permis de répartir les efforts sur l’ensemble du territoire : ville de Thouars, principale polarité mais également aux villages alentours. Les résultats sont déjà visibles, la consommation d’espaces est passée de 27 hectares par an entre 2002 et 2015 à 6 hectares par an en moyenne aujourd’hui.

Pour répondre aux problématiques de la vacance commerciale, de la paupérisation de la population en centre-ville et de la fuite des ménages en périphérie, le territoire a mis en place une OPAH-RU depuis 2017 qui a pour objectif de requalifier le centre-ville de Thouars et des centres-bourgs des autres communes. Ce projet est possible grâce à des financements conséquents, de la Région notamment, et par l’accompagnement de l’EPF Nouvelle-Aquitaine sur le portage foncier d’îlots dégradés.

En parallèle, la collectivité a répondu à l’appel à manifestation d’intérêt lancé par l’ADEME pour travailler sur trois axes liés à la zéro artificialisation nette. L’un de ces axes concerne l’habitat et plus particulièrement le BIMBY (Built In My BackYard). Plusieurs zones densifiables, apparentées à des lotissements, ont été identifiées. L’objectif est  :

• D’élaborer des scénarios d’aménagement en fonction de la division des parcelles
• De sensibiliser les propriétaires

Ce dispositif est illustré par une étude de cas sur Saint-Varent, pôle secondaire du Thouarsais de 2 500 habitants : lotissement des années 1980, population vieillissante, parcelles de 1 000 à 1 500m². L’objectif est de réduire la taille des jardins en recomposant le parcellaire et ainsi construire des logements supplémentaires. Plusieurs scénarios sont à l’étude. La concertation avec les habitants et la volonté et l’engagement du maire sont deux facteurs clés de réussite d’une telle expérimentation en milieu rural.

L’ordre des architectes est engagé de longue date en faveur d’une architecture et d’un urbanisme durable, dans un contexte où les ressources foncières sont de plus en plus rares et onéreuses et le dérèglement et crises climatiques montrent la vulnérabilité et fragilités de nos territoires. A cela, s’ajoutent le mal-logement (12 millions de personnes en France), la précarité, le sans-abrisme, la cohabitation forcée, inhérents à notre société. Enfin, la planète paye un trop lourd tribut au secteur du bâtiment, qui représente 44 % de l’énergie consommée, 32% des émissions de GES et produit 42 millions de tonnes de déchets/an.

Face à ce constat, aux côtés des pouvoirs publics, les architectes proposent leurs savoir-faire pour « faire autrement ». En sachant que la ville de 2050 est déjà construite à 80 %, il est nécessaire de changer nos pratiques pour trouver des solutions : rénover, réparer massivement la ville existante, viser le zéro foncier vacant (3 millions de logements vacants, dont 600 000 dans les villes moyennes), densifier, etc.

Les 16 propositions concrètes et destinées aux pouvoirs publics du Plaidoyer « Habitats, villes, territoires, l’architecture comme solution », conçu par la profession, répondent ainsi à 5 objectifs :

• favoriser un développement équilibré des territoires,
• passer d’une politique du logement à une politique de l’habitat,
• favoriser la réhabilitation des villes,
• changer notre pratique face aux changements climatiques,
• décarboner la construction grâce aux nouvelles filières de matériaux.

Deux exemples illustrent les propos précédents : densification douce dans une dent creuse à Bègles (agence d’architecture B2P) ou réhabilitation d’un îlot de ville à Saintes, l’Ilôt de l’Arc de Triomphe (architectes Babled/Nouvet/Reynaud). 

Les quartiers pavillonnaires constituent en effet un terrain favorable à la densité autour d’un projet de territoire interrogeant aussi le vivre ensemble. En permettant aux propriétaires de céder une partie de leur terrain et de bénéficier d’un complément financier, qui pourra être réinvesti dans la rénovation énergétique de leur maison, il est à la fois possible de répondre à des problématiques de rénovation énergétique de l’habitat et repenser la densité d’une manière douce. L’ordre des architectes a développé une boite à outils pour aider les collectivités locales en ce sens et à se saisir des solutions qui existent à l’échelle du bâti, de la parcelle, de l’îlot, du lotissement.

Principaux échanges avec la salle

L’accompagnement local par des professionnels doit être mis en avant, en milieu rural notamment, y compris pour des micro-projets. L’ordre des architectes répond à cette nécessité en développant le dispositif d’accompagnement « 1 maire, 1 architecte » qui propose conseil et ingénierie territoriale de qualité aux élus de tous les territoires.

Dans le même sens, Simon Teyssou, consacré par le Grand prix de l’urbanisme 2023, avance le terme « architecte de campagne ». Il intervient précisément sur ces sujets-là depuis de nombreuses années et a démontré à plusieurs reprises que les tissus ruraux constituent un gisement de projets et une réelle opportunité à l’heure du Zéro artificialisation nette.

En propos introductif et avant d’aborder la sobriété foncière, la qualité des logements ou les besoins des habitants, les raisons de la forte baisse de la production de logements ont été développées. Les projets ne se réalisent pas car ils ne sont plus finançables :

• L’augmentation du coût de la construction. En 2020 le coût moyen d’une maison était estimé à 1240 euros/m². Avec les nouvelles normes de construction, le contexte international, l’augmentation du prix des matériaux, le coût de construction d’un logement a augmenté de 43% pour atteindre les 1770 euros/m² aujourd’hui.
• L’érosion du pouvoir d’achat des ménages. La capacité d’emprunt des ménages a diminué. Un couple gagnant 3500 euros net/mois pouvait acheter une maison de 245 000€ en 2020 (équivalent à 33% d’endettement pour un taux à 1,54%). Avec des taux d’emprunt qui ont flambé ce n’est plus possible (équivalent à 46% d’endettement pour un taux à 3,50%).

Ces deux facteurs combinés font qu’une grande part de la population ne peut plus devenir propriétaire et accéder au logement.

Par ailleurs, il y a un autre effet induit lié à ce contexte. La promotion immobilière privée construit moins (recul de 50% sur les 6 derniers mois) ce qui entraine mécaniquement une diminution de la production de logements sociaux.

A cela vient s’ajouter la perspective du ZAN. Néanmoins, elle est une opportunité pour la profession qui va devoir se réinventer et ne plus considérer l’aménagement comme de la simple division parcellaire. Il est nécessaire de concevoir plus global, de proposer et d’organiser une vie collective au sein des opérations comme le partage des biens et des services (exemple de la Start Up ASL Community).

Les réponses doivent être plurielles. C’est dans l’équilibre entre la promotion publique et privée, l’offre individuelle et collective que des réponses satisfaisantes seront trouvées, avec du bon sens plutôt que du dogmatisme. Pour cela, les élus doivent pouvoir s’appuyer sur des professionnels de la promotion et des experts pour amener des solutions innovantes sur leur commune et ainsi permettre aux ménages de s’offrir des logements qui répondent à leurs besoins et aux enjeux environnementaux.

Groupe de travail pluridisciplinaire « comment concilier les enjeux de sobriété foncière, et les réponses aux besoins de logements des Français, souvent désireux d’accéder à l’habitat individuel » : Pour une vision renouvelée de l’habitat individuel - UNAM (unam-territoires.fr)

Aquitanis, bailleur social de Bordeaux Métropole, s’est engagé dans le projet « Ecochoppe », une démarche atypique pour son cœur de métier qui est l’habitat collectif, pour réfléchir à la manière de réinventer l’échoppe bordelaise, réinterroger ce modèle de maison individuelle mitoyenne qui « fait ville » aujourd’hui pour imaginer sa projection demain, avec des enjeux de qualité, d’écologie et d’économie.

Le processus de conception s’est déroulé à plusieurs mains. Quatre architectes, un bureau d'études environnemental, un bureau d'études fluides et le maître d’ouvrage ont travaillé en ateliers pour définir des principes applicables à divers sites, issus de fonciers résiduels contraints propriétés d’Aquitanis, et pouvant se matérialiser différemment : à Bordeaux-Claveau, Eysines et St-Médard-en-Jalles (Floirac finalement, à la suite d’un refus de permis de construire).

En s’interrogeant sur les motivations qui font que 84 % des Français aspirent toujours à habiter en maison individuelle, les partenaires de l’opération ont abouti à quatre piliers communs systématiquement intégrés dans les projets :

• L’enclos minimum : tout en prenant en compte le besoin d’intimité qui sous-tend l’addition d’un volume fermé (la maison) et d’un volume ouvert (le jardin) composant la bulle de bien-être, l’enclos minimum s’attache à y répondre sans pour autant occuper l’intégralité de la parcelle ou être implanté en son centre pour permettre de faire le tour de la maison ;
• La mitoyenneté habitée : cette mitoyenneté redoutée peut devenir une qualité et une valeur ajoutée par rapport à une maison située en milieu de parcelle, en donnant des usages aux espaces mitoyens (ex : des rangements dans une entrée commune, un garage à vélo commun) ;
• Le terrain commun : comme l’enclos minimum n’est pas au centre du terrain, le foncier inutilisé permet de créer une communauté de voisinage ; cet espace, non clôturé, est mutualisé pour le commun (portique pour les enfants, composteur, barbecue, jardin potager, etc) et laissé à l’appropriation des habitants ;
• Les matériaux restants : l’approvisionnement en matériaux biosourcés (isolation paille, ossature bois) est local pour un habitat qualitatif dans son usage, son confort d’été comme d’hiver et s’appuie au maximum sur le réemploi, entre autres, des matériaux des déconstructions du patrimoine d’Aquitanis, permettant la réduction des déchets et de l’impact carbone. Les écochoppes ont un haut niveau de performance écologique de type « PassivHaus ».

Principaux échanges avec la salle

Cette expérimentation est conduite avec l’objectif de développer plus largement le concept, en projetant au moins une écochoppe sur chaque commune de la métropole. Le modèle, de toute petite échelle, est toutefois complexe, avec des coûts assez importants et donc des équilibres économiques difficiles à trouver, de surcroît dans le contexte inflationniste. Au-delà de la conception, des solutions de simplification économique sont recherchées pour tenter de faire diminuer les prix, qui sont variables d’un projet à l’autre, et liés pour certaines écochoppes à d’autres enjeux (pilotis à Bordeaux), et s’affichent, à ce stade, entre 2500 €/m² à près de 4000 €/m².

Un autre projet remarquable est mentionné à Castelnau-de-Médoc : « Le Hameau des familles » va aboutir après 4 années de réflexion, en partenariat avec Aquitanis, à la construction en matériaux biosourcés (structure bois et isolation chanvre) de 30 lots individuels intergénérationnels et modulaires pour accompagner l’avancement en âge des occupants.